Juros, prazo e FGTS
Os juros do Minha Casa, Minha Vida são o segundo grande benefício do programa, depois do subsídio. Eles são nominais e acrescidos da TR (Taxa Referencial), variam conforme a faixa de renda e a região, e sobem em degraus dentro de cada faixa conforme a renda aumenta. As taxas abaixo são as de 2026, para a linha financiada.
Taxas nominais por faixa, em 2026
| Faixa | Juros nominais ao ano (+ TR) |
|---|---|
| Faixa 1 (até R$ 3.200) | a partir de 4% (Norte e Nordeste) e 4,25% (demais regiões), subindo conforme a renda |
| Faixa 2 (R$ 3.200,01 a R$ 5.000) | 4,75% a 7% |
| Faixa 3 (R$ 5.000,01 a R$ 9.600) | 7,66% a 8,16% |
| Classe Média (até R$ 13.000) | 10% |
As regiões Norte e Nordeste têm taxas um pouco menores nas faixas iniciais, porque o governo prioriza áreas com maior déficit habitacional. Quem tem três anos ou mais de trabalho com FGTS (cotista) paga 0,5 ponto percentual a menos — por exemplo, uma taxa de 8,16% cai para 7,66%. Como as taxas sobem em degraus dentro da faixa, a taxa exata da sua operação só aparece na simulação: duas famílias na mesma faixa podem pagar taxas diferentes.
Prazo de até 35 anos
O prazo máximo de financiamento é de 420 meses, ou 35 anos. O prazo longo é o que deixa a parcela caber no orçamento: a mesma dívida, espalhada por mais tempo, gera prestações menores — ao custo de mais juros no total. Na linha subsidiada da Faixa 1, a lógica é diferente: o contrato dura 60 meses, período em que o imóvel não pode ser vendido, e as prestações seguem a renda da família (com isenção para quem recebe BPC ou Bolsa Família).
O FGTS na compra
O saldo do FGTS pode ser usado de três formas: na entrada, como parte do pagamento inicial; na amortização do saldo devedor, reduzindo a dívida de uma vez; e no abatimento de parte das prestações, por um período, conforme as regras do fundo. O uso do FGTS exige que o trabalhador, o imóvel e o financiamento atendam às regras do fundo — nem toda operação aceita todas as formas de uso. Vale conferir, antes de assinar, qual uso foi aplicado na sua proposta, porque ele muda o valor financiado e o tamanho das parcelas.